Berlin, 13.01.2022
Müssen Gewerbetreibende auch Miete zahlen, wenn sie durch den Lockdown keine Einnahmen hatten? Eine Frage, die auch viele IMW-Mitgliedsunternehmen umtreibt. Jetzt hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe für mehr Klarheit gesorgt.
Der Hintergrund: Im Frühjahr 2020 hatte der Textil-Discounter KiK aufgrund des Lockdowns für mehrere Filialen im Bundesgebiet keine Miete gezahlt. Dagegen hatten die jeweiligen Vermieter geklagt – und in erster Instanz gewonnen. Der Vermieter, der angemieteten Immobilie in Sehma (Erzgebirge), klagte ebenfalls und verlangte für den Zeitraum der Lockdown bedingten Schließung die Entrichtung der vollen Miete in Höhe von rund 7.850 Euro.
Der Bundesgerichtshof erkannte nun an, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete in Betracht kommt. Der Bundesgerichtshof begründete sein Urteil in einer Pressemitteilung, mit dem Paragraph § 313 Abs. 1 BGB, der bei einer Störung der Geschäftsgrundlage entscheidend ist. Der Paragraph berechtigt jedoch nicht automatisch zu einer Vertragsanpassung, sondern es bedarf einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung. Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt die vom Oberlandesgericht Dresden in erster Instanz vorgenommene Vertragsanpassung dahingehend nicht in Betracht.
Das Oberlandesgericht Dresden muss jetzt prüfen, welcher Nachteil dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Dieser wird am Beispiel KIK, primär am konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung, ermittelt. Zu berücksichtigen ist möglicherweise auch, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat, oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
Die vom BGH aufgestellten Grundsätze können auf verschiedene Einzelhandelsbranchen übertragen werden, die von staatlich angeordneten Schließungen oder Beschränkungen betroffen sind. Das können Einzelhandelsunternehmen ähnlich wie KIK sein, aber auch für das Hotel- und Gaststättengewerbe wird der weitere Verlauf interessant sein.
Sie haben noch weitere Fragen? Gerne vermitteln wir Ihnen den Kontakt zu Fachanwälten aus dem IMW-Netzwerk. Die IMW-Geschäftsstelle steht gerne für weitere Informationen bereit: 030-240 47 87 10.
Der Hintergrund: Im Frühjahr 2020 hatte der Textil-Discounter KiK aufgrund des Lockdowns für mehrere Filialen im Bundesgebiet keine Miete gezahlt. Dagegen hatten die jeweiligen Vermieter geklagt – und in erster Instanz gewonnen. Der Vermieter, der angemieteten Immobilie in Sehma (Erzgebirge), klagte ebenfalls und verlangte für den Zeitraum der Lockdown bedingten Schließung die Entrichtung der vollen Miete in Höhe von rund 7.850 Euro.
Der Bundesgerichtshof erkannte nun an, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete in Betracht kommt. Der Bundesgerichtshof begründete sein Urteil in einer Pressemitteilung, mit dem Paragraph § 313 Abs. 1 BGB, der bei einer Störung der Geschäftsgrundlage entscheidend ist. Der Paragraph berechtigt jedoch nicht automatisch zu einer Vertragsanpassung, sondern es bedarf einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung. Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt die vom Oberlandesgericht Dresden in erster Instanz vorgenommene Vertragsanpassung dahingehend nicht in Betracht.
Das Oberlandesgericht Dresden muss jetzt prüfen, welcher Nachteil dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Dieser wird am Beispiel KIK, primär am konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung, ermittelt. Zu berücksichtigen ist möglicherweise auch, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat, oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
Die vom BGH aufgestellten Grundsätze können auf verschiedene Einzelhandelsbranchen übertragen werden, die von staatlich angeordneten Schließungen oder Beschränkungen betroffen sind. Das können Einzelhandelsunternehmen ähnlich wie KIK sein, aber auch für das Hotel- und Gaststättengewerbe wird der weitere Verlauf interessant sein.
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