Berlin, 01.04.2026
In Berlin fehlen lt. aktuellen Untersuchungen Stand 2025 min. ca. 130.000 Wohnungen mit sozial vertretbaren Mieten. Ebenso wird parallel dazu ein Mangel an ca. 60.000 Wohnungen im Stadtgebiet insgesamt manifestiert, s. Pestel Institute > Wohnungsknappheit Berlin. Seit mehreren Jahren steigen aufgrund dieser Situation die Mieten in Berlin kontinuierlich an. Ebenso wg der aktuellen internationalen Kapitalflüsse in den Immobilienmarkt in Berlin, wie auch in anderen deutschen Ballungsgebieten. Während man noch vor einigen Jahren eine Ein-Zimmer-Wohnung für wenige hundert Euro bekommen konnte, muss man heute fast das Vierfache bezahlen. Besonders stark betroffen sind sozial schwächere Gruppen, wie Menschen mit niedrigem Einkommen und Alleinstehende. So mangelt es an Wohnungen, die dringend benötigt werden – vor allem für Fachkräfte aus dem In- und Ausland sowie für bereits vor Ort arbeitende Beschäftigte.
Das Ziel, mehr neue Wohnungen zu bauen, wird durch stark gestiegene Preise für Grundstücke, Baumaterialien, Löhne und Spekulationen erheblich erschwert. Hinzu kommen strengere Kreditbedingungen für private Bauträger, aufwendige bürokratische Verfahren, hohe Anforderungen an Neubauten sowie ein Mangel an Fachkräften.
Diese Entwicklung gefährdet die wirtschaftliche Stabilität Berlins, insbesondere die Entwicklung kleiner und mittlerer Unternehmen (KMU's).
Um den Wohnungsbau zu beschleunigen, bedarf es zahlreicher Maßnahmen sowie einer engen Koordination zwischen öffentlicher Hand und privater Wirtschaft. Im Folgenden möchten wir unsere Thesen vorstellen, wie ein schnellerer und effizienterer Wohnungsbau erreicht werden könnte.
- Die aktuellen Bearbeitungs- und Entscheidungszeiten bei Bauanträgen und Baugenehmigung sind im Zeitalter der beginnenden Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung ein nicht mehr zumutbarer Faktor. Hier sollte ein besonderer Schwerpunkt der Maßnahmen liegen, denn die Zukunft Berlins hängt maßgeblich hiervon ab.
- Das vom Senat beschlossene "Schneller Bauen Gesetz" kann hierbei sicher unterstützend genutzt werden, aber die Verkürzung wird großen Einfluss auf die zukünftige Entwicklung in Berlin haben.
- Die aktuellen Bürgerbeteiligungsverfahren sollten überprüft und gegebenenfalls angepasst werden, da sie häufig genutzt werden, um Bauprojekte durch Einwände z:B. gegen Gebäudehöhen, Schattenwürfen, Parkplatznöte oder vermeintliche Umweltstandards zu verzögern oder aufgrund eigener Interessenlagen gar komplett zu verhindern.
- Um die Bearbeitungszeiten im Baugenehmigungsverfahren zu verkürzen und die Verfahren zu entbürokratisieren, sind agile Instrumente wie der Gebäudetyp-E-Vertrag erforderlich - ein bürokratiearmes Vertragsmodell, das Abweichungen von technischen Baubestimmungen regelt und damit eine schnellere Bearbeitung ermöglicht. Der Gebäudetyp E basiert auf den bestehenden Bauvorschriften der Bundesländer. In Bereichen, in denen es keine spezifischen Regelungen gibt, können vereinfachte Standards angewendet werden. Der Gebäudetyp E könnte insbesondere in Randbereichen sowie in gemischten Gewerbe- und Wohnquartieren genutzt werden. Wir sind der Ansicht, dass Modelle wie der Gebäudetyp-E-Vertrag als regulärer Standard etabliert werden sollten, um Verfahren zu vereinfachen und rechtliche Risiken zu reduzieren. Selbstverständlich bleiben die hohen Standards bei Gebäudesicherheit und Brandschutz uneingeschränkt erhalten. S. Gebäudetyp E im Überblick. Zusätzlich kann man mit preiswerten Grundstückspreisen ( z.B. Erbbaurechte , z.T. mit verlängerter Laufzeit ) und einfachen Ausstattungsmerkmalen erhebliche Preiseinsparungen beim Neubau erzielen und somit günstigere Mieten anstreben.
- Um die aktuell unvermindert anhaltend überproportionalen Mietsteigerungen einzudämmen, können Instrumente und Maßnahmen zur Begrenzung der Mietbelastung beschlossen werden. Es ist unstrittig, dass die aktuelle Mietwohnungssituation eine krisenhafte Situation ist, die sicher mit weitreichenden Maßnahmen begegnet werden müsste. Die aktuelle bundesweit gesetzlich eingeführte/verlängerte Mietpreisbremse ist ein Anfang, müsste aber u.E. noch in einigen Punkten überarbeitet werden. Dabei könnte gelten, dass die Miete bei einer Neuvermietung innerhalb eines klar definierten maximalen Bereichs über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit diese Regelung besser in der Praxis angewandt werden kann, könnte vereinfachend die Beweislast bei Fragen zur zulässigen Neumiete juristisch umgekehrt werden. Aktuell ist es ja gängige Praxis, dass z.B. bei Energieausweisen die Nachweispflicht über den realen Energiestandard bei den Vermietern liegt. So könnte es doch auch, unter Vermeidung überflüssiger Bürokratie, wie z.B. vom Deutschen Mieterbund vorgeschlagen, dass die Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags automatisch die Mietabrechnungen der letzten 18 Monate vorlegen – ähnlich wie beim Energieausweis. Da bei Streitigkeiten ansonsten individuelle Gerichtsentscheidungen herbeigeführt werden müssten, könnte dieses Verfahren, wie bewährt, die Gerichte entlasten und gleichzeitig für einheitliche Regelungen sorgen. Für Arbeitskräfte, die neu in eine Region ziehen, würde diese Regelung mehr Planungssicherheit schaffen, da sie die zu erwartende Mietbelastung besser einschätzen könnten. Dies erleichtert den Zuzug nicht nur emotional, sondern auch finanziell.
- Um private Investoren zum Bau neuer Wohnungen zu motivieren, sollte bei Neubauten in den ersten zehn Jahren keine Mietpreisbremse gelten. Im Gegenzug sollten Vermieter in diesem Zeitraum von spürbar höheren steuerlichen Abschreibungen profitieren. Diese Maßnahmen würden den Neubau attraktiver machen und dazu beitragen, die Bautätigkeit zu steigern. Gleichzeitig wird mit einer solchen Maßnahme auch die Bautätigkeiten von kommunalen und genossenschaftlichen Bautätigkeiten gesteigert.
- Ein weiteres, vor allem die etablierten und größtenteils preiswerten Kieze betreffende, kontroverses Thema ist das Phänomen der nachweisbar zunehmenden Eigenbedarfskündigung. Oftmals ein vorgeschobener Grund, Kieze zu "entmieten". Vorgeschobene, nicht nachweisbare Eigenbedarfsverwendungen von bisherigen Mietwohnungen sollten stärker reguliert werden. Die juristischen Hürden sind aktuell der Wohnsituation in Ballungsgebieten nicht mehr angemessen. Normalverdiener, also Belegschaften unserer KMU's, können sich hier den Umzug ( - wohin bei der aktuellen Angebotssituation von Wohnungen ?) in eine teurere neu vermietete Wohnung nicht leisten und ziehen im schlechtesten Falle entweder weit ins Umland ( erhöhte Arbeitswege, höhere Pendlerpauschalen, mehr Verkehrsbelastung...- volkswirtschaftlich sinnvoll ? ), oder ziehen aus der Region weg und bieten ihre Arbeitsleistung in anderen Bundesländern an. Eine Eigenbedarfskündigung sollte, wie der Name schon sagt, nur noch dann möglich sein, wenn nachweislich eine Person der direkten Generationsfolge die Wohnung als Hauptwohnsitz bezieht. Zudem sollte diese Person verpflichtet sein, eine Mindestzeit in der Wohnung zu leben und dort offiziell gemeldet zu sein. Bei Nichteinhaltung dieser Vorgaben können, wie z.B. in anderen EU-Ländern, eine an der Miethöhe gekoppelte Strafzahlung sowie ein pauschaler Schadensersatz für alle entstandenen Kosten des gekündigten Mieters vorgesehen werden.
- Die sog. möblierte Vermietung sollte in den Focus rücken und stärker und klarer geregelt werden. Mietwohnungen, nicht Eigentum, die minimal, teilweise oder vollständig möbliert vermietet werden, sollten nur dann möbliert oder mit anderen Klauseln ( + Kellerraum, + Gartenmitnutzung, + Hausmeisterservice etc... ) vermietet werden können, wenn die og. Kriterien zu den Mietpreisregulierungen eingehalten werden. Bei klaren Regelungen ( also entweder Einschluss aller Vertragsbestandteile oder klarer Ausschluss ) müssen keine ellenlange Zubehör-listen, die dann oftmals bei Gerichten wieder außer Kraft gesetzt werden, erstellt werden.
- Ein weiteres Problem - speziell für Auszubildende und Studenten, auf die unsere KMU's dringlichst angewiesen sind - sind die Auswüchse bei sog. Wohnungsgemeinschaften, WG's. Hier werden oftmals Horrormieten per m² gefordert, meist als Untervermietungslösung. Hier kann u.E. nur gelten: die Gesamtmiethöhe, incl. des Wohnanteils des Hauptmieters , dürfen einen bestimmten Satz nicht überschreiten. Aktuell haben wir feststellen müssen, dass Wohnungen an einen Mieter für 1.600 € kalt vermietet werden und durch geschickte Zimmerabtrennungen ein Mehrmieterlös von bis zu 1.800 € erzielt wird – und das oft am Finanzamt vorbei sowie ohne Einhaltung von Vermieter- und Mieterrechten.
- Gleichzeitig muss die öffentliche Hand ihre Verantwortung für sozialen Wohnungsbau stärker wahrnehmen, um ausreichend Wohnungen mit sozialverträglichen Mieten bereitzustellen. Gerade in Ballungsräumen, beispielsweise vor kurzem in Hamburg-Altona geschehen, könnte bei neuen Bauprojekten eine Sozialquote von etwa 30 % eingeführt werden. Dadurch würde ein Teil der neu entstehenden Wohnungen zu bezahlbaren Mieten angeboten, während gleichzeitig sozial gemischte und lebendige Quartiere entstehen, die weitaus weniger sozialen Sprengstoff in der Zukunft durch Massierung von Einkommensniveaus an einem Punkt bergen. Hier könnten staatliche Institute durch Finanzhilfen ( es gibt historische Beispiele dazu ) an Baufirmen unterstützen. Speziell durch die Schaffung eines Auszubildenden-Werks - ähnlich dem Studienwerk - könnten auf öffentlichem Baugrund, entweder im Bereich der verträglichen ( Teil-) Verdichtung im Kiez, oder der Mitbesiedlung von gemischter Gewerbe- und Mietnutzung sehr preiswerte Neubauten ( nachhaltiger preiswerter Holzmodulbau o.ä. ) entstehen, oder ab sofort in Planungsverfahren verbindlich mit berücksichtigt werden. So kann die Zukunft der Betriebe in der Stadt gewährleistet werden - ohne Fachkräfte kein Wachstum, keine Binnennachfrage und keine ausreichende Steuerleistung.
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